建設(shè)工程質(zhì)量保修
　  建設(shè)工程實行質(zhì)量保修制度。
　　建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗收報告時，應(yīng)當向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。
　本條是關(guān)于建設(shè)工程實行質(zhì)量保修制度，以及建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位承諾保修義務(wù)的形式和內(nèi)容的規(guī)定。
　　(一)建設(shè)工程實行質(zhì)量保修制度是《建筑法》所確定的重要法律制度，也是本《條例》進一步明確的一項重要制度，健全、完善的建設(shè)工程質(zhì)量保修制度，對于促進承包方加強質(zhì)量管理，保護用戶及消費者的合法權(quán)益可起到重要的保障作用。
　　建設(shè)工程質(zhì)量保修制度是指建設(shè)工程在辦理竣工驗收手續(xù)后，在規(guī)定的保修期限內(nèi)，因勘察、設(shè)計、施工、材料等原因造成的質(zhì)量缺陷，應(yīng)當由施工承包單位負責維修、返工或更換，由責任單位負責賠償損失。質(zhì)量缺陷是指工程不符合國家或行業(yè)現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)標準、設(shè)計文件以及合同中對質(zhì)量的要求等。
　　建設(shè)工程實行質(zhì)量保修制度是落實建設(shè)工程質(zhì)量責任的重要措施。以往建設(shè)工程竣工以后，一旦出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，由于質(zhì)量責任不明確，建設(shè)單位、勘察設(shè)計單位、施工企業(yè)、以及材料供應(yīng)等單位扯皮現(xiàn)象比較嚴重；保修履行責任人不明確，保修不及時，經(jīng)濟損失相互推諉，建設(shè)單位無法協(xié)調(diào)，使用者意見很大。
　　(二)本條第二款明確了保修的質(zhì)量責任和保修承諾的書面形式及主要內(nèi)容。工程保修的主體是建設(shè)工程的承包單位，通常指施工單位；工程保修的客體是建設(shè)工程；工程保修的服務(wù)對象是建設(shè)單位；工程質(zhì)量保修的承諾應(yīng)由承包單位以工程質(zhì)量保修書這一書面形式來體現(xiàn)。
　　《建設(shè)工程質(zhì)量保修書》是一項保修合同，是承包合同所約定雙方權(quán)利義務(wù)的延續(xù)，是施工企業(yè)對竣工驗收的建設(shè)工程承擔保修責任的法律文本。
　　建設(shè)工程質(zhì)量保修書的實施是建設(shè)工程質(zhì)量責任完善的體現(xiàn)。在商品市場，購買小到幾十元甚至幾元錢的商品，商品生產(chǎn)廠家都必需出具質(zhì)量保修卡。而建設(shè)工程造價幾十萬元，幾百萬元甚至幾億元，如果沒有保修約定，對建設(shè)單位有失公平，是不符合權(quán)利義務(wù)對等的市場經(jīng)濟準則的。建設(shè)工程承包單位在竣工驗收時，向建設(shè)單位出具工程質(zhì)量保修書，是落實竣工后質(zhì)量責任的有效措施。
　　本條第二款還對工程質(zhì)量保修書的內(nèi)容作了以下幾方面的規(guī)定。
　　1．工程質(zhì)量保修書的交付時間。
　　建設(shè)工程承包單位應(yīng)在向建設(shè)單位提交工程竣工驗收報告資料時，向建設(shè)單位出具工程質(zhì)量保修書。
　　2．工程質(zhì)量保修書的主要內(nèi)容。
　　(1)保修范圍：
　　按《建筑法》第六十二條規(guī)定，保修范圍應(yīng)包括：地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線，上下水管線的安裝工程，供熱供冷系統(tǒng)等項目。
　　(2)保修期限：按《建筑法》第六十二條規(guī)定保修期限應(yīng)當按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護使用者合法權(quán)益的原則確定。遵照《建筑法》的規(guī)定，本《條例》在第四十條中對此作出了具體規(guī)定。
　　(3)承諾保修責任：
　　建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位承諾保修范圍，保修期限和有關(guān)具體實施保修的有關(guān)規(guī)定和措施，如保修的方法、人員和聯(lián)絡(luò)辦法，答復和處理的時限，不履行保修責任的罰則等。
　　對于涉及國計民生的公共建筑，特別是住宅工程的質(zhì)量保修，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第四章第三十一條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書”，對住宅工程質(zhì)量保修制度的執(zhí)行提出了更高的要求。
　　施工單位在《建設(shè)工程質(zhì)量保修書》中對建設(shè)單位合理使用工程應(yīng)有提示。因建設(shè)單位或用戶使用不當或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置或不當裝修和使用等造成的質(zhì)量問題，施工單位不承擔保修責任；因此而造成的房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失，由責任人承擔相應(yīng)責任。
第四十條　在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：
　　(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
　　(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
　　(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
　　(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。
　　其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
　　建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
　　本條是關(guān)于建設(shè)工程的最低保修年限和保修期起始日的計算辦法的規(guī)定。
　　(一)本條所規(guī)定的最低保修期限應(yīng)理解為根據(jù)《建筑法》第六十二條中規(guī)定的“保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護使用者的權(quán)益”原則確定的最起碼的期限。國務(wù)院根據(jù)《建筑法》的授權(quán)在《條例》中對最低保修期作了明確的規(guī)定：
　　1.基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，關(guān)系到基礎(chǔ)設(shè)施工程和房屋建筑的整體安全可靠，必須在設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限內(nèi)予以保修；
　　2.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面，一般如果在5年內(nèi)不滲漏，質(zhì)量就會趨于穩(wěn)定；
　　3.供熱與供冷系統(tǒng)，一般如果在2個采暖期、供冷期內(nèi)不出現(xiàn)問題，質(zhì)量就會趨于穩(wěn)定；
　　4.電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，一般如果在2年內(nèi)不出現(xiàn)問題，質(zhì)量就會趨于穩(wěn)定。
　　建設(shè)單位、施工單位、勘察設(shè)計單位必須嚴格執(zhí)行。如建設(shè)單位和施工承包單位另有保修約定合同，其合同中保修期限可以長于所規(guī)定的最低保修期限，但不應(yīng)低于本條所列的最低年限，否則視作無效。
　　(二)本條第二款提出了除本條1－4項規(guī)定的項目外的其他工程項目的保修期限由發(fā)包方或承包方約定。必須指出的是：(1)這類項目要不要保修，要在合同中約定；(2)保修期限由發(fā)包方(通常指建設(shè)單位)和承包施工單位約定，但必須有書面形式；(3)約定中：保修期限不得違反《建筑法》要保證建筑物的合理壽命年限內(nèi)正常使用和維護使用者的原則；(4)約定要符合有關(guān)法律(如《民法通則》和《合同法》)的要求。
　　(三)保修期的起始日是竣工驗收合格之日。竣工驗收合格之日的確定，是指建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收，驗收合格并各方簽收竣工驗收之文本的日期。按照本《條例》第四十九條第二款的規(guī)定，“建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收?！蹦菚r的保修期為各方都認可的重新組織竣工驗收的日期。但是，住宅工作售房單位對用戶的保修期要從房屋出售之日起計算。
第四十一條　建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。
　　 本條對建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量的保修義務(wù)的責任落實和損失賠償責任的承擔作出了規(guī)定。
　　本條款對建設(shè)工程保修責任制的實施作出了具體的規(guī)定：(1)建設(shè)工程保修的質(zhì)量問題是指保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量問題。(2)施工單位必須履行保修義務(wù)，明確了保修的責任者。(3)施工單位對造成的損失承擔賠償責任。保修義務(wù)的承擔及維修的經(jīng)濟責任的承擔應(yīng)按下述原則處理：
　　1.施工單位未按國家有關(guān)規(guī)范、標準和設(shè)計要求施工，造成的質(zhì)量缺陷，由施工單位負責返修并承擔經(jīng)濟責任。
　　2.由于設(shè)計方面的原因造成的質(zhì)量缺陷，先由施工單位負責維修，其經(jīng)濟責任按有關(guān)規(guī)定通過建設(shè)單位向設(shè)計單位索賠。
　　3.因建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷，先由施工單位負責維修，其經(jīng)濟責任屬于施工單位采購的或經(jīng)其驗收同意的，由施工單位承擔經(jīng)濟責任；屬于建設(shè)單位采購的，由建設(shè)單位承擔經(jīng)濟責任。
　　4.因建設(shè)單位(含監(jiān)理單位)錯誤管理造成的質(zhì)量缺陷，先由施工單位負責維修，其經(jīng)濟責任由建設(shè)單位承擔，如屬監(jiān)理單位責任，則由建設(shè)單位向監(jiān)理單位索賠。
　　5.因使用單位使用不當造成的損壞問題，先由施工單位負責維修，其經(jīng)濟責任由使用單位自行負責。
　　6.因地震、洪水、臺風等不可抗拒原因造成的損壞問題，先由施工單位負責維修，建設(shè)參與各方根據(jù)國家具體政策分擔經(jīng)濟責任。
　　對在保修期限和保修范圍內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，一般應(yīng)先由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計、施工等單位分析質(zhì)量問題的原因，確定保修方案，由施工單位負責保修。但當問題嚴重時和緊急時，不管是什么原因造成的，均先由施工單位履行保修義務(wù)，不得推諉和扯皮。對引起質(zhì)量問題的原因則實事求是，科學分析，分清責任，按責任大小由責任承擔不同比例的經(jīng)濟賠償。這里的損失，既包括因工程質(zhì)量問題造成的直接損失，即用于返修的費用，也包括間接損失。如給使用人或第三人造成的財產(chǎn)或非財產(chǎn)損失等。
　　在保修期后的建筑物合理使用壽命內(nèi)，因建設(shè)工程使用功能的質(zhì)量缺陷造成的工程使用損害，由建設(shè)單位負責維修，并承擔責任方的賠償責任。
第四十二條　建設(shè)工程在超過合理使用年限后需要繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的勘察、設(shè)計單位鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果采取加固、維修等措施，重新界定使用期。
　　本條是對建設(shè)工程在超過合理使用年限后需要繼續(xù)使用時的具體規(guī)定。
　　本條所稱的“合理使用年限”，目前國家還沒有具體的規(guī)定。每個工程根據(jù)其本身的重要程度、結(jié)構(gòu)類型、質(zhì)量要求以及使用性能等個性特點所確定的使用年限是不同的。目前，有關(guān)部門正在進行確定各類工程合理使用年限的研究?！稐l例》第二十一條明確規(guī)定“設(shè)計文件應(yīng)當符合國家規(guī)定的設(shè)計深度要求，注明工程合理使用年限”。因此，今后，設(shè)計文件必須注明工程合理使用年限。
　　確定建設(shè)項目的合理使用年限，并不意味著超過合理使用年限后，工程就一定報廢、拆除，經(jīng)過鑒定加固后，仍可繼續(xù)使用。本條對建設(shè)工程在超過合理使用年限后需要繼續(xù)使用的處理方法作出了明確的政策規(guī)定。
　　1．超過合理使用年限后需要繼續(xù)使用的主要責任者是產(chǎn)權(quán)所有人。
　　2．產(chǎn)權(quán)所有人必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)條件的勘察單位，設(shè)計單位進行鑒定。鑒定單位應(yīng)出具鑒定報告，對工程能否繼續(xù)使用作出明確的結(jié)論。鑒定結(jié)果中對不能繼續(xù)使用的必須有的強制性的結(jié)論。
　　3．根據(jù)鑒定結(jié)果，如能繼續(xù)使用，一般要進行加固、維修和補強。產(chǎn)權(quán)所有人必須請有相應(yīng)資質(zhì)等級的勘察、設(shè)計單位提出技術(shù)加固措施，委托有資質(zhì)的施工企業(yè)進行施工，并妥善保存技術(shù)檔案。
　　4．設(shè)計單位在進行房屋繼續(xù)使用的加固技術(shù)設(shè)計時，必須在設(shè)計文件中重新界定使用期，再次確定繼續(xù)使用的合理使用年限。
　　5．鑒定是建設(shè)工程超過合理使用年限后繼續(xù)使用的法定程序，未經(jīng)有相應(yīng)資質(zhì)等級的勘察、設(shè)計單位鑒定，或鑒定不能繼續(xù)使用，或必須加固、維修和補強而未進行有關(guān)作業(yè)活動的，該工程不得繼續(xù)使用；否則所產(chǎn)生的后果由產(chǎn)權(quán)所有人負責。